Kā pilsētu sarukšana ietekme mājokļu pieejamību
Iespējams, ka sarukšanas pozitīva ietekme varētu būt mājokļu pieejamības uzlabošana, vai pretēji, sarukšanas rezultātā mūsu ienākumi aug lēnāk, un mājokļu pieejamība pasliktinās. Analīzi veicu 2024. gadā un nepieciešami dati bija pieejami uz 2022. gadu. Latvijā pašlaik ir 81 pilsēta. Analīzei izvēlējos pilsētas, kurās iedzīvotāju skaits starp 2012. un 2022. gadu ir samazinājies, kā arī, kur 2012. un 2022. gadā darījumu skaits ir bijis vismaz 20.
Mājokļu pieejamības novērtēšanai, izmantoju mājokļu cenas un mājsaimniecību ienākumu proporcijas indeksu (HPI). Jo lielāks ir HPI, jo mazāk pieejami ir mājokļi. Dzīvokļu vidējās cenas aprēķināšanai izmantoju nekustamā īpašuma tirgus datu bāzes atvērtos datus, ko publicē Valsts zemes dienests(1). Savukārt, lai novērtētu iedzīvotāju ienākuma līmeni izmantoju vidējo neto algu pilsētā (precīzāk būtu izmantot rīcībā esošos mājsaimniecības ienākumus, bet diemžēl dati nav pieejami visām pilsētām).
Tabulā var redzēt datus par analizētu pilsētu iedzīvotāju skaitu, vidējo neto algu, dzīvokļu vidējo cenu un HPI.
Realitātē dzīvokļu vidēja cena atkarība no pilsētas varētu būt pat ap 20% lielākā, jo datu bāzē ir reģistrēti tikai oficiāli darījumi, toties daļa no dzīvokļa cenas var tikt samaksāta ar skaidru naudu, un šī cenas daļa neparadās oficiālajos datos.
Visās analizētajās pilsētās, vidējā dzīvokļu cena 2022. gadā bija augstākā nekā 2012. gadā. Starp iedzīvotāju skaita izmaiņām un vidējām dzīvokļu cenu izmaiņām starp 2012. un 2022. gadu aprēķināju Pīrsona korelācijas koeficientu, kas bija vienāds ar r = 0,28 un p-vērtība p = 0,104. Kā redzam šajā gadījumā korelācija nav statistiski nozīmīga (p-vērtība > 0,05). Tātad nevaram secināt, ka straujāka depopulācija šajā laika posmā novedusi pie lēnākā dzīvokļu cenu kāpuma.
Tomēr pastāv vidēji stipra pozitīva korelācija starp iedzīvotāju skaita izmaiņām un mājokļu pieejamības(HPI) izmaiņām, kur korelācijas koeficients vienāds ar r = 0,48 un p = 0,003. Depopulācijas līmenim palielinoties, pilsētā samazinās HPI, kas nozīme to, ka dzīvokļi kļūs pieejamāki. Nav ļoti stipra saistība, bet ir skaidri jūtama.
Korelācijas grafiks starp iedzīvotāju skaita izmaiņām un HPI izmaiņām starp 2012. un 2022. gadu
Analizējot visas pilsētas kopā ir iegūts rezultāts, ka vidējais HPI visām pilsētām 2012. gadā bija 0,40 un 2022. gadā bija 0,49. HPI 11 gadu laikā ir palielinājies par 0,09, jeb +22%, kas nozīme to, ka vidēji, analizētajās pilsētās dzīvokļi kļuva mazāk pieejami.
Vidējās dzīvokļu cenas pieaugums ir bijis straujāks, nekā vidējās neto algas pieaugums. Vēl 2018. gadā abu rādītāju pieaugums salīdzinot ar 2012. gadu ir bijis maz atšķirīgs, tomēr pēc 2018. gada vidējās dzīvokļu cenas pieauguma temps ir bijis ievērojami straujāks, nekā vidējās neto algas pieauguma temps. Starp 2012. un 2022. gadu vidējā dzīvokļu cena pieauga par 48% straujāk nekā vidējā neto alga.
Vidējās dzīvokļu cenas un vidējās neto algas izmaiņas analizētajās pilsētās no 2012. līdz 2022. gadam, 2012 – bāzes gads
Secinājums:
- Palielinoties depopulācijas līmenim, mājokļu pieejamība uzlabojas! (ņemot vērā analizēto laika periodu un apskatītās pilsētas)
Liela daļa Latvijas pašvaldību savos plānošanos dokumentos uzskata depopulāciju par vienu no galvenajiem izaicinājumiem, un, protams, tas tā arī ir. Tomēr ir jāapzinās, ka brīdī, kad depopulācijas temps samazināsies, vai iedzīvotāju skaits sāks pieaugt, pilsētā var pasliktināties mājokļu pieejamība. To apzinoties pašvaldība var jau priekšlaicīgi izstrādāt risinājumus negatīvajām sekām, kas var rasties mājokļu pieejamības pasliktināšanas rezultātā. Tomēr, ņemot vērā daudzu pilsētu demogrāfisko un ekonomisko situāciju, ir maz ticams, ka sarukšana pēkšņi apstāsies, kaut arī pretēji piemēri ir sastopami.
Ļoti cerams, ka sarukšana apstāsies Rīgā, kas ir vitāli svarīgi ne vien pilsētas, bet arī valsts ekonomiskajai attīstībai. Ir interesanti pavērot, kas tādā gadījumā notiks ar mājokļu pieejamību. Viļņā un Tallinā iedzīvotāju skaits jau ilgāk par desmitgadi stabili pieaug, un arī nekustāmā īpašuma cenas ir ievērojami augstākas, nekā Rīgā. Vairāki eksperti runa par to, ka dzīvokļu cenas Rīgā tuvosies Viļņai un Tallinai, tomēr pagaidām tas nenotiek. Iespējams, ka tieši depopulācijas apstāšanās, un iedzīvotāju skaita pieaugums Rīgā kļūs par katalizatoru dzīvokļu cenu straujākam kāpienam. Ja mēs ticam, ka tuvākajā laika Rīgas sarukšana apstāsies, tad iespējams tieši šobrīd ir labākais laiks, kad pirkt dzīvokli Rīgā :)
(1) https://data.gov.lv/dati/lv/dataset/nekustama-ipasuma-tirgus-datu-bazes-atvertie-dati